Жилище в България: покупка, отдаване под наем и датски данъци

Как жилището в България влияе на данъците ви в Дания?

Ако имате пълно данъчно задължение в Дания, жилището в България трябва да бъде включено в датската ви данъчна информация. Това важи независимо дали го използвате за почивка, отдавате го под наем или планирате да се нанесете по-късно.

Ако се преместите в България за постоянно и пълното ви данъчно задължение в Дания приключи, България ви облага като държава на пребиваване. Затова първо изяснете в коя държава сте данъчно задължени.

Какво трябва да съобщите, когато купите жилище в България?

Ако купите жилище в чужбина, трябва да уведомите Skattestyrelsen (Датската данъчна агенция) за имота и всяка година да предоставяте актуализирано изчисление на пазарната му стойност. Покупка през 2026 г. се съобщава в forskudsopgørelse (предварителната данъчна оценка) в TastSelv (онлайн системата на датската данъчна агенция) в раздела за закупен имот в чужбина, а изчислената пазарна стойност се попълва в поле 610.

Няма датска публична оценка на жилищата в България. Затова сами изчислявате пазарната стойност въз основа на покупната цена, а Skattestyrelsen предлага калкулатор за това.

• Адрес, дата на придобиване и дял от собствеността.
• Покупна цена и изчислена пазарна стойност.
• Платени данъци върху имота в България.
• Лихви по заеми за жилището.
• Доходи от наем, ако жилището се отдава.

Плащате ли датски данък върху стойността на жилище в България?

Да. Ако имате пълно данъчно задължение, плащате ejendomsværdiskat (датски данък върху стойността на имота) за жилище в чужбина по същите принципи като за жилище в Дания. Изчислението се основава на пазарната стойност, която сами сте определили.

Ако сте платили данъци върху имота в чужбина, в много случаи можете да получите намаление на датския данък. Данъците върху земята, таксите за вписване и другите данъци или такси, свързани с прехвърляне и ипотекиране на имота, обаче не дават право на намаление. Затова е добре да се прецени как трябва да се третират българските данъци за вашето конкретно жилище.

Как се облагат доходите от наем на жилище в България?

Според спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане доходите от недвижим имот могат да се облагат в държавата, в която се намира имотът. Следователно България може да облага наема. Ако имате пълно данъчно задължение в Дания, трябва да го включите и там, а Дания признава българския данък по метода на данъчния кредит.

В Дания доходът от наем и разходите за лихви се посочват в поле 298 като нетен доход от капитал от чужбина. Ако сте отдавали жилището поне 12 месеца, печалбата се посочва в поле 296. Платеният български данък върху наема се посочва в поле 588.

В България общата ставка на данъка върху доходите на физическите лица е 10 %, а годишната данъчна декларация по правило се подава от 10 януари до 30 април на следващата година.

• Пазете договорите за наем, справките от платформите за краткосрочен наем и документите за разходи.
• Отбелязвайте периодите, в които ползвате жилището сами, и периодите на отдаване под наем.
• Пазете документите за платен данък в България.

Какво става, когато продадете жилището?

Според спогодбата печалбата от продажба на недвижим имот може да се облага в България. Ако имате пълно данъчно задължение в Дания, продажбата трябва да се прецени и по датските правила, а Дания признава българския данък по метода на данъчния кредит. Датските правила за необлагаема продажба на собствено жилище или вила може да са приложими, но само ако условията са изпълнени, а отдаването под наем може да има значение.

България въведе еврото на 1 януари 2026 г. при курс 1 евро = 1,95583 лева. Затова договорите за покупка отпреди 2026 г. обикновено са в лева. Пазете документите в оригиналната валута и с дата, за да могат покупната и продажната цена да се превърнат правилно в датски крони.